从历史上看，当利率发生变化并且有租金增长潜力时，房地产投资信托基金就会要上涨了。Realty Income、Agree Realty、VICI Properties、Essential Properties Trust 和 American Tower 是长期增长的首选。
在房地产领域，许多贷方在 2008 年和 2009 年倒闭，因为金融危机与大萧条同期发生的原因。 它还见证了雷曼兄弟和贝尔斯登的终结。
在经济衰退期间，市场处于混乱之中，不确定任何房地产投资信托基金（REITs）是否能够获得资本，这就是为什么看到许多REITs要么削减或暂停股息支付。
在此期间，只有大约十几家房地产投资信托基金能够继续上涨。
注：其中有几家已经停业，例如 Tanger Outlets (SKT) 和 W.P. 凯里（WPC）。
自 2009 年以来，REITs 在 6 个不同的年份（2009 年、2010 年、2012 年、2014 年、2019 年和 2021 年）产生了 20% 以上的回报率，尽管在同一时期的 2 年中（不包括 2024 年年初至今）的回报率低于 20%。
利率是 2022 年和 2023 年 REIT 表现不佳的一个重要原因，而今天（与 2008 年相比）的最大区别在于，大多数 REITs 拥有非常好的资本获取渠道。
在本文中，将重点介绍为什么现在是投资房地产投资信托基金（REITs）的最佳时机的四个原因。
原因一：房地产投资信托基金将继续上涨
走出08年的金融危机之后，2010 年至 2014 年期间，房地产投资信托基金以高于资产净值的溢价收购资产，这为它们提供了有吸引力的资本成本。
这种情况很可能会再次发生，特别是因为房地产投资信托基金可以通过高级无担保市场以更具吸引力的水平发行债务（与依赖担保债务融资的私募股权相比）。
随着房地产投资信托基金（REITs）开始收购资产，其收益将会增长，这是推动股息增长的因素。
今天推荐的许多房地产投资信托基金（REITs）的状况要好得多（与 2010 年相比）。
- Realty Income (O)
- Prologis (PLD)
- NNN REIT (NNN)
- Agree Realty (ADC)
因此，当房地产投资信托基金（REITs）开始收购资产时，其收益将会增长。
原因二：当利率波动时，REITs会反弹
空口无凭，大家可以想一想这些时期：
- 95 年 2 月 – 95 年 6 月（格林斯潘支点）：19.8%
- 97 年 3 月 – 98 年 8 月（全球货币危机）：16.5%
- 00 年 5 月 – 00 年 12 月（Pre-Dot.com）：18.9%
- 2006 年 6 月 – 2007 年 8 月（全球金融危机前）：30.2%
- 2015 年 12 月 – 2016 年 11 月（中国增长）：5.4%
- 2018 年 12 月 – 2019 年 6 月（周期中期调整）：17.8%。
正如你所见，当收益率可能下降时，房地产投资信托基金的表现会更好。
问题当然是通货膨胀以及利率何时开始下降。 我们已经确定了相当多的 REITs 在未来 12 个月内的回报率可能达到 20% 或更高。
原因三：适度供应=租金增长
正如瑞银策略师 Thomas Veraguth 和经济学家 Maciej Skoczek 指出：
他们在最近给客户的一份报告中写道：“由于这些房地产子行业的进入壁垒较高，供应和需求应该保持平衡，这有利于拥有充足土地储备的现有房东。” “空置率可能会保持在较低水平，这就是为什么位置优越的房产可能会享受进一步的价格和租金增长。”
“定价权”是创造价值的关键！
原因四：安全边际
格雷厄姆在书中将安全边际定义为“一方面价格与另一方面指示或评估价值之间的有利差异”。
房地产投资信托基金（REITs）的风险是利率在较长时间内保持较高水平，这可能会导致负回报。
投资方面没有免费的午餐，都是有风险的。 这就是为什么我们提倡多元化投资组合来减轻下行风险。
当谈到在熊市时买入股票时，房地产收入必须成为其中的一部分。
这家三重净租赁巨头成立于 55 年前，凭借其多元化的房地产投资组合、审慎的管理以及对股东分配的关注，已成为许多以收入为中心的投资组合的基石。
Realty Income (O)
该公司目前管理着超过 2.7 亿平方英尺的租赁空间，相当于近 4,700 个美式足球场！
在 73% AFFO（调整后的运营资金）派息率的保护下，过去五年（平均）股息每年上调 3.7%，远高于美联储 2.0% 的通胀目标。
房地产收入的特殊之处在于，尽管利率较高，但它具有极大的安全性，包括 A- 信用评级以及低风险领域的重大风险敞口。其大部分物业出租给杂货店经营者、便利店、一元店和药店。
值得注意的是，2023 年第四季度的投资额为 27 亿美元，证明 Realty Income 在应对融资成本上升的环境方面采取了积极主动的态度。这些投资的加权平均租赁期为 16.2 年，提供长期可见性并降低入住风险。此外，这些交易大部分都是售后回租交易。 这是一种公司将其房地产出售给房东并将其租回的交易。 这可以释放现金用于运营。特别是在利率上升的环境下，这释放了很多机会，使房地产收入成为弥补弱点的绝佳选择。
此外，该公司最近与 Spirit Realty 的合并改善了资本市场的机会，促进了高效融资并巩固了其在 2024 年实现强劲增长的地位。
2024 年，Realty Income预计，在不增加公共股本的情况下，AFFO 每股增长率将达到 4.3%，这突显了其在充满挑战的市场中的实力。该公司的混合 P/AFFO 比率仅为 13 倍，远低于其 17.5 倍的标准化倍数。预计至少到 2026 年，AFFO 增长将保持在低个位数范围内。
Agree Realty (ADC)
NAgree Realty 与房地产收入无关。 它们有一些共同点：
- 顶级租户。
- 出色的资产负债表。
- 巨大的长期总回报。
- 坚实的业务战略。
- 股息持续增长。
- 净租赁策略。
- 股票价值被低估
该公司市值在 10 亿美元左右，拥有 2,100 多处房产，其中大部分出租给杂货店、家居装修、汽车服务、便利店和美元等重要行业的租户——商店。
其最大的租户包括一些美国最大的公司，包括沃尔玛（WMT）、拖拉机供应公司（TSCO）、达乐通用（DG）和百思买（BBY），允许投资者间接购买一些公司的建筑物。 他们的投资组合中可能有股息股票。
其69%的租户都是投资级租户，这在房地产行业是非常独特的，也为公司提供了很大的安全保障。
说到安全性，该公司享有 BBB 投资级信用评级，债务指标强劲，包括 4.5 倍的净杠杆率、28.2% 的债务企业总价值以及 5.1 倍的固定费用覆盖率 。
最重要的是，鉴于当前利率上升的环境，该公司在 2028 年之前没有重大到期日，这为该公司在一些实力较弱的同行必须以更高利率进行再融资的情况下赢得了很多时间。
ADC 的收益率为 5.2%，支付率在 70% 的低水平范围内。该股息的五年复合年增长率为 6.4%，超过了房地产收入的股息增长率。
在过去十年中，ADC 股票的年回报率为 9.8%，其中包括最近因应对宏观经济发展挑战而导致的股价下跌。目前，ADC 的混合 P/AFFO 比率为 14.2 倍，低于其标准化倍数 15.4 倍。
由于该公司预计将保持 AFFO 年度增长率接近 4%，因此在投资者允许该股升至正常估值的情况下，其年回报潜力将超过 11%。
还需要指出的是，除了售后回租机会外，ADC 还从事地面租赁业务，可以从稳定的长期现金流中受益，而不必担心维护、税收和保险等问题。一旦租约到期或租户违约，房东就拥有该建筑物。
与 Realty Income 一样，Agree Realty 已成为网络租赁行业的中坚力量，让投资者能够以较低的风险和有吸引力的估值购买稳定增长的收入。
VICI Properties (VICI)
VICI Properties 是一家专注于休闲和游戏的房地产投资信托基金。
VICI 于 2017 年凯撒娱乐破产后成立，迅速崛起。
该房地产投资信托基金市值近 310 亿美元，是最大的公开交易净租赁房地产投资信托基金之一，拥有拉斯维加斯一些最好的娱乐资产，包括威尼斯人酒店、幻影酒店、凯撒宫酒店、米高梅公园酒店、卢克索酒店、 曼德勒海湾酒店、米高梅大酒店和纽约-纽约酒店。
此外，除了拥有拉斯维加斯一半以上的主要酒店外，该公司还将其业务范围扩展到游戏以外的体验性物业，例如 2023 年从 Bowlero (BOWL) 收购的保龄球馆。
由于其投资决策和投资组合细分，其平均剩余租赁期约为 42 年，没有现金流波动（至少到目前为止），同店租金增长较高，资产差异化而不是商品化 。
此外，与其他 REITs 一样，该公司拥有健康的资产负债表，净杠杆率为 5.7 倍，自 2019 年以来平均 AFFO 增长率为 7.9%。
该公司目前的混合 P/AFFO 比率为 13.7 倍，远低于其 16.2 倍的标准化倍数。 由于未来几年 AFFO 的年度增长预期处于低个位数范围，因此在利率下降的环境下，该公司每年的回报率可能超过 14%。
这一理论回报率还包括其股息，目前股息收益率为 5.6%，并受到 60% 中等 AFFO 派息率的保护。 该股息的五年股息复合年增长率为10%。
虽然未来几年股息增长很可能会放缓，但 VICI 很可能有能力保持令人满意的股息增长，并通过购买优质休闲资产来扩大其投资组合。
Essential Properties Trust (EPRT)
Essential Properties Trust 是一家内部管理的房地产投资信托基金，专门收购和拥有单租户房产。
它有点类似于 Realty Income 和 Agree Realty，只不过它规模较小，并且专注于较小的租户，而不是 O 和 ADC 与之开展业务的“大人物”。
EPRT 的物业出租给基本服务导向型或体验型行业的中间市场公司，为经济衰退提供稳定性，并针对电子商务等长期趋势提供保护。
正如我们在上面的概述中看到的，EPRT 的投资组合涵盖 16 个行业，包括汽车服务、娱乐、杂货和医疗保健。
其 1,873 处房产出租给 374 名租户，前 10 名租户仅贡献其年度基本租金的 18%，这降低了集中风险。 特别是在中端市场领域，这是一个谨慎的举措。
此外，EPRT的优势之一在于其专注于长期租赁协议，加权平均租赁期限为14年，这极大地提高了可见性和稳定性。
自 2018 年 IPO 以来，EPRT 表现出令人印象深刻的增长，表现优于 O 和 ADC，总回报率为 127%。
除此之外，EPRT 的收益率高达 4.7%，可持续支付率为 66%。
该公司自IPO以来持续提高股息，五年股息复合年增长率为20.9%，三年复合增长率为6.4%。
EPRT 还保持着健康的资产负债表，拥有近 8 亿美元的流动性和 BBB- 的投资级信用评级。 其债务无担保，加权平均收益率为3.6%，加权平均期限为4.9年，在充满挑战的利率环境下提供财务灵活性。
该股的混合 P/AFFO 比率为 14.6 倍，远低于其 18.5 倍的标准化倍数。
虽然在这种环境下 18.5 倍的 AFFO 对公司来说可能有点富裕，但它受益于增长预期的提高，因为分析师预计到 2026 年 AFFO 年度增长率将达到中高个位数。
American Tower (AMT)
美国铁塔不仅是市值 940 亿美元的全球最大房地产投资信托基金之一，而且与同行 Crown Castle (CCI) 和 SBA Communications (SBAC) 一起，是手机信号塔行业的领先企业。
AMT 在 25 个国家/地区开展业务，拥有超过 6,000 名员工，拥有并管理着支持电话、4G 和 5G 网络及其他应用的庞大基础设施。
该公司拥有强大的商业模式、有限的客户流失和稳定的年度通胀升级，使其能够有效地利用现有资产。
AMT 的投资组合包括 225,000 个通信资产和 28 个数据中心，其中 95% 以上位于非城市环境，使其成为移动网络的重要支柱，且中断风险较低，这通常是一些投资者希望避开该小区的原因塔空间。
该公司的业绩表明它仍然有能力扩大。例如，2023 年，美国铁塔公布了创纪录的业绩，综合物业收入超过 111 亿美元，有机租户账单增长了 6.3%。与此同时，调整后的 EBITDA 增长了约 7%。
AMT 之所以如此特别，尤其是在提高利润方面，是因为它有一个简单的商业模式，允许它利用现有的基础设施。
展望未来，AMT 预计 2024 年将持续增长，房地产收入预计将超过 111 亿美元，EBITDA 增长将在低个位数范围内。
该公司还计划投资 16 亿美元用于可自由支配的项目，包括现有数据中心的开发，同时还优先考虑削减债务以实现其杠杆目标。这是其股息增长预计在 2024 年保持低迷的原因之一。
好消息是，这种现象可能是短暂的，因为该公司相信将在今年年底前实现杠杆率目标，将杠杆率降低至不超过 5 倍 EBITDA。
此外，尽管股息增长可能放缓，但在日益健康的资产负债表和持续的盈利增长预测的支持下，AMT 仍保持了约 3.4% 的有吸引力的股息收益率，分析师预计 AFFO 到 2024 年将增长 5%，随后将进一步加速 2026 年为 11%。
AMT 目前的混合 AFFO 倍数为 20.3 倍，比其标准化比率 23.1 倍低几个百分点。
考虑到其股息收益率、预期 AFFO 增长加速和公平市盈率，我们预计到 2026 年的潜在年回报率为 15%。
与本文讨论的所有其他房地产投资信托基金一样，这种回报取决于利率和经济发展。
这里的主要结论是，AMT 的估值仍然具有吸引力，可以提供潜在的有吸引力的长期回报。
最后
这可能是一生中投资房地产投资信托基金的最佳机会了，就像2008年那时候一样。
Realty Income、Agree Realty、VICI Properties、Essential Properties Trust 和 American Tower 都是强有力的选择，每家公司都拥有独特的优势和稳定回报的潜力。
现在是抓住机遇并投资房地产投资信托基金以获得长期增长和收入的时候了。